バンコクの地区の説明
ちょっとバンコクの地区を簡単に説明してみます。
東京で言えば23区あるように、バンコクにもいくつかの地区があります。
とりあえず、代表的なところでは、スクンビット地区、シーロム・サトーン・サトーン地区、ラマ9地区、中華街地区、王宮周辺地区、チャトチャック地区などなど。
スクムビット地区 サイアム からオンヌットまで
サイアム駅 若者、ブランドファッションの中心 駅前のサイアムパラゴンが地区の中心
チットロム駅 サイアムの流れを組む高級商業地区
プルンチット駅 大使館が多く集まる居住及び商業地区
ナナ 歓楽街 バムンラート病院 アラブ人街 インド人街
アソーク駅 公共交通機関の重なる駅 ターミナル21が出来てさらに勢いが出た。
プルンチット駅 エンポリアムデパートを中心とする高級マンション居住地区
トンロー駅 日本人集中居住区と日本食中心地区
エカマイ駅 ゲートウェイもーつが中心となり集客
オンヌット駅 郊外へのバス出発点 駅前にロータスなど庶民的なスーパーあり
シーロム・サトーン地区
金融の中心地で、銀行、証券会社などの本店がある地区です。
古くからの地区で、この周辺に住む富裕層もいます。また、タニヤをはじめとする
歓楽街、レストランも数多くあり、観光客の集客もある地区です。
サトーン通りを先に行くと、有名なオリエンタルホテル、シャングリラホテルがチャオプラヤー川沿いにあり、多くの観光客で賑わっています。
ラマ９地区から北
ラマ９地区から北は、今後、5年以内で大変貌するは地区では最候補の地区です。
ラマ9駅 近くに数万坪の巨大な開発が展開中で、オフィス、コンドミニアム、デパートなどが並び変貌する予定。
タイランドカルチャーセンター駅 エスプラネードモールがあり、最近、証券取引所や保険会社のビルが建ち今後商業ビルが増える予定。
中国大使館があるので、中華系の住民が多い。
ホイクァン駅 昔からの歓楽街 エネルギーはすさまじい 近年は中国人パワーが押し寄せている。
不動産の特徴
タイでは外国人が不動産を買えるのは、コンドミニアムに限られています。
タイで数年前に洪水被害があったこともあり、バンコクでのコンドミニアムの需要は大きく、ここ数年、すごい量のコンドミニアムが建っています。この10年でかわってきたのは、
デザインや内装、使用勝手など、欧米日本にひけを劣らないようになってきたことです。
プールやジムがあるは当然として、ＩＴを駆使したセキュリティや生活支援など東京のマンションより進んでいるものもあります。日本に比べて修繕積立金、組合費など格段に安いので長い投資には注意が必要です。
物件選びのポイント
世界での不動産業の経験から、タイに限らず不動産投資で重要なことは、ＥＸＩＴ（売却）です。インカムゲイン キャピタルゲインなどよりも最重要なのは、売りたい時に必ず売れるものを買うことです。この一言に尽きます。さて、タイで一番売り易いのはどの物件でしょうか？ スクンビット？ サイアム？地区で選ばないでください。バンコクで、この10年で数百の物件を見てきました。
自分でも実際に買ってみて得た回答は、その物件に「オンリーワン」があるかどうかです。不動産は1物です。売り易い物件とは、明確な理由をもつ物件です。私はエクジットできる条件として、その物件に「オンリーワン」あるものしか買いませんし、決して紹介しません。決して業者の甘美な広告やショールーム、無責任は将来性の話を安直に信じない事です。試しに、業者に聞いて見て下さい。勧めている物件の「オンリーワン」があるかどうかを。
「オンリーワン」のコンドミニアムがみつかったら、その次は何度もそこへ足を運ぶことです。朝、昼、夜、平日、休日と行って下さい。日当たり、人の流れ、車の流れを見て下さい。写真もたくさん撮りましょう。コンドミニアム価値は、そこに住む住人やオーナーの質や周りの環境でその価値が決まります。どんな人が住んでいるかチェックする必要があります。共有部分の掃除、警備員や事務所の人々の対応、プールやジムでの住民の様子などなど様々なチェックポイントがあります。コンドミニアムの周辺の競合するコンドミニアムの様子、周りのコンビニ、洗濯屋、屋台なども重要な情報源です。ブローカーや不動産屋は売るだけが仕事ですので、ここまではやってくれません。自分で調べましょう。
物件情報の収集の仕方
バンコクでは、日本にあるようなアットホームやレインズなどといった不動産屋同士の業界のネットワークがありません。新聞、雑誌、フリーペーパーはもとより、タイのインターネットサイト、例えば、ＤＤプロパティなどもチェックします。それらをこなした後でやることは、自分の足で思った地区を探し回ることです。こまめにローラー作戦が良いです。電柱の売り広告を見たり、マンションの掲示板を見たり、マンションに飛び込み内見して、自分で情報を収集することです。他の人が知らない情報をゲットする方法、これって万国共通ですね。秘密は、ある程度、エネルギーとお金を使って人から得られます。効率的な方法を不動産視察ツアー時、こっそり教えます。
契
新築コンドミニアム購入の場合
予約金の支払い
購入希望の物件が決まりましたら、予約金を支払います。
予約金は10万バーツ（30万円程）の事が多いです。クレジットカードで受けるところもありま す。キャンセルしても予約金は返ってきません。
外国人はパスポートが必要です。
契約（頭金の支払い）
1週間～10間後に契約金を支払います。
外国人はパスポートが必要です。
物件により支払方法が選べたりします。
完成までに毎月の支払をしたり、一括で払ったりします。
建物完成後の物件を確認して残金を払い、登記は通常、デベロッパーが代行してくれます。
外国人が買う場合、外国からの資金で買う必要があります。
まずは、海外から送金をバーツ以外でして、銀行で海外送金証明書を受け取ってから、
その資金をバーツに転換して、デベロッパーや売り手に支払ます。
中古コンドミニアム購入の場合
売り主との交渉および契約
購入を決めましたら、まずは申込み金を支払います。
通常は物件価格の10%前後、申込書類は売主（オーナーまたは仲介業者）が用意します。タイの場合は、仲介手数料は、売主が負担します。買主は負担ありません。
日本とは違います。買主からも仲介手数料を取るような業者であれば、他に行きましょう。
外国人はパスポートが必要です。残額の払い込みについては、外国人の場合、海外送金が必要です。タイの受け取り銀行で、海外送金証明書と小切手を売り手の希望宛てに作成します。売り手、買い手、仲介ブローカーとバンコク郊外の土地局へ行きでの登記と同時に小切手を相手に渡します。土地局には、パスポートと海外送金証明書、小切手を持参します。心づけ、印紙代や電気水道名義など各種経費が発生するかもしれませんので、多少の現金も必要です。
新築、中古に関わらず物件の購入には海外からの資金の送金が必要ですので、
機会があれば、不動産視察ツアー時に銀行口座を開いておくことをお勧めします。
入居者の募集方法
不動産屋に頼る方法 もし日本人に貸したいのであれば、現地の日本系列の不動産屋に相談します。ただし、1か月の手数料以外に、ＮＨＫの加盟、週2回の掃除、月の管理費用が家賃の5-10％などなど色々取られてしまいます。そこまでしてはたして相場より高く日本人に貸せるのか？バンコクには、60社近い日系の不動産賃貸住宅仲介業者があります。しかし、悪質な営業をしている業者が多いのも事実ですので仲介業者のお願いする際には、慎重に見極めて下さい。一方では、普通にタイの不動産屋に頼めば、テナント付けをしてくれます。家賃の1か月の仲介手数料で完結です。あと費用かかりません。
タイの不動産開発企業 トップ10
・ Pruksa Holding Public Company Limited http://www.psh.co.th/en/home
・ Sansiri Public Company Limited http://www.sansiri.com/eng/
・ Land and Houses http://www.lh.co.th/
・ Supalai http://www.supalai.com/en
・ Quality Houses Public Company Limited
https://www.qh.co.th/home/?language=en
・ AP http://www.apthai.com/jp/
・ PROPERTY PERFECT http://www.pf.co.th/th/home
・ L.P.N. Development Public Company Limited http://www.lpn.co.th/en
・ SC Asset Corporation https://www.scasset.com/en/home/
・ Ananda Development http://www.ananda.co.th/index-en.php
不動産の売却方法
これが一番難しいです。一番ノウハウやコネクションが必要な部分です。売り手側の、なるべく高く、しかも短時間で売りたい、そんな条件は至難の業だと思って下さい。
経験から言います。
私が売った時、買った不動産屋も含めて、全ての日本系列の不動産屋は助けになりませんでした。正直に言います。あなたは、売る時にかなり苦労します。その経験を踏まえた売却方法も追ってお知らせして行きます。
まとめ
もう会社や国に頼れない時代、将来の生活設計をしませんか。
年金や貯金だけで、楽しい老後を過ごしたい！誰もが思うこと。
貴方は元気な老後どうやって豊かに過ごしますか。
日本国だけで自分年金や豊かな将来設計は難しい。世界でプランを立てる時代です。
そのプランの一つがタイにあります。リタイヤ後を楽しく暮らす道具としてバンコクの不動産もその一つです。旅行は、全てビジネス、ファーストクラスを使い、高級ホテルに泊まってゴルフ、エステ三昧。年に2－3回、これをやっても、全然お金減りません。自分の不動産の家賃がタイで貯まります。訪タイして、そのお金を使いに行くのですから、毎年、毎回 楽しくなりますよ。その他、登記料、固定資産税、源泉徴収、減価償却など・・・
あまり詳しく書けないお話は、またの機会に。
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